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如何合理解决外墙裂缝处理?

文章出处:责任编辑:admin作者:人气: 发表时间:2016-06-18 09:05 字体大小:【
“外墙有裂缝渗水,开发商和物管都不闻不问,到底该谁来维修?”1月7日,本报热线接到一位自称是卓锦城业主的咨询电话。该业主称:自己住的房子外墙渗水有很长一段时间了,担心裂缝越来越大。在发现外墙有渗水时就到小区物管处做了登记,但两三个月过去了一直也没得到解决。1月6日,在业主论坛上发了一个帖子后,有遇到同样问题的业主就表示,已经和开发商联系过,但开发商称可能是地震引起的外墙裂缝,损坏了内保温层,这种情况不该开发商负责,业主应该去联系物管,用维修基金来维修;而物管的说法时正在积极做工作,还需要一定时间。

  “外墙有裂缝渗水到底该谁负责?又是什么原因造成裂缝?该如何修补?”该业主显得有些疑惑。为此,四川省建设工程质量安全监督总站质量投诉鉴定科科长陶琨做了详细解答。

  权威分析:多种原因可致外墙渗水

  “外墙防渗漏的质量不好,直接影响到建筑物的使用效果,会给居住者带来很多生活烦恼。造成外墙渗漏的原因很多,但主要是设计因素、材料因素加上施工不完善所造成的。”陶琨分析说。

  设计人员在设计外墙时为美观而将外墙饰面砖(小型)设计成细缝拼接,使砖与砖之间不能嵌填密封材料,导致漏水。有些设计中会采用不同材料,而忽视了这些界面的连接。如在外墙设计层装饰腰线,且腰线顶部标高与圈梁顶部标高相同,由于外墙砖与混凝土圈梁的温度膨胀系数相差很大,极易产生裂缝,从而使腰线上部渗水。高层建筑非承重外墙用的砌筑、找平砂浆标号,一般会低于承重墙设计用的标号,强度虽能满足设计要求,但透水性增大。这都可能造成外墙渗水。

  “材料质量如不合格必然将造成外墙渗水。如空心砖质量差、翘曲、变形,防水涂料、防水密封材料、饰面材料缺角破裂、铝合金门窗材质等质量不合格,都可能造成外墙渗水。”陶琨说,施工质量也是重要因素,地震后有些外墙渗水的原因就是连接处开裂。框架结构外墙柱与砌体连接处不埋拉结筋或拉结筋设置不牢,拉结筋间距、数量、长度不符合要求,温度膨胀系数差异较大,再加上外界原因,更容易开裂。当然,业主进行装修时一些不当行为也会造成外墙渗水。住户在墙体上凿取空调管洞、太阳能热水器管孔、排气扇孔洞等,也可能造成墙体及外粉刷裂缝。

  “因为没能看到现场,因此不能判定裂缝到底是如何产生的。但外墙保温层出现裂缝有可能是因为地震使建筑物发生沉降不均匀,在变形发生部位引起保温层和保护层出现裂缝。框架结构建筑物,砌体变形应力也可引发保温层及保护层开裂。此外,如聚苯板密度过低、陈化时间不够、材料粉化或所用的胶粘剂质量达不到要求等;或者涂料饰面层中因采用了刚性腻子、不耐水的腻子,或是选用了不耐老化的、与腻子不匹配的涂料等,也可造成保温层裂缝。”陶琨分析说。

  寻找对策:找准原因进行针对性修复

  “由于造成裂缝的原因有多种,因此在修复之前一定要找到其产生原因,分析其裂缝的破坏性,这样才能有针对性地进行处理。”陶琨说。

  如外墙饰面施工留出的凹槽未考虑防水要求而导致渗漏,就要采取防水处理。在凹槽内嵌抹合成高分子防水涂料,将凹槽中的缝隙封严、阻止雨水渗浸入墙体内。大面积有细小裂纹但不空鼓的外墙,可采用环氧粘贴玻璃布法修补,在基层上涂刷底胶后立即粘贴玻璃丝布,并向四周抹压.排出空气;待底胶初凝,并经检查无鼓包后,在已粘贴的玻璃丝布上再涂刷面胶两道就可解决渗水问题。空鼓裂缝墙面就砸掉墙面灰,在面层灰上掺加防水剂重新抹平就可解决渗水问题。

  “只要结构没出现问题,裂缝处理并不会太困难。”陶琨说,很多外墙保温层裂缝就是抹面砂浆层龟裂,一般会沿缝铲掉裂缝涂料腻子层(宽度6~8厘米)待清理干净后,沿缝将铲掉部位直接滚涂或批刮抗裂防水胶,中间压入超薄抗裂加强布,抗裂防水胶必须完全覆盖加强布,且让墙面表层保持平整光滑。待补缝处干燥后(一般12小时以后),修补处滚涂1遍~2遍与原墙面一致的涂料层。通过上述方法处理后,渗水问题就可解决。”

  责任划分:过保修期就要动用维修基金

  建筑物外墙出现裂缝到底谁来承担维修责任,这就要看其出现的原因是什么。如果是设计、材料、施工方面出现的问题就应该由开发商来进行维修。但房屋和其他商品一样都有一定的保修期,国家规定外墙保修期为5年,在这个期限内就应该由开发商来负责维修。

  如果是由于地震等不可抗拒因素所造成的或者是过了保修期,就可以动用专项维修基金。使用住宅专项维修基金需要一定程序和时间:需要使用住宅专项维修资金,先由物业服务企业提出使用方案,由业主大会依法通过使用方案;业主委员会依据使用方案审核同意,并报直辖市、市、县人民政府建设(房地产)主管部门备案;经房管局负责管理公有住房住宅专项维修资金的部门审核同意后才可使用。因此专项维修基金,从提方案到审批完成,一般需要1个月以上时间。
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